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  舒大金律师毕业于中国政法大学法学本科专业,现执业于四川富邑律师事务所,专职律师,中共党员。职业证号:15103200910415525   本着做事先做人,恪守职业准则,诚信执业,热诚服务,维护当事人的最大合法权益。   从事法律服务十五年多来,办理了大量经济合同纠纷、劳动纠纷、交通事故、婚姻家庭纠纷、... 【详细介绍】

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房屋中介不能签订委托代理合同

来源:富顺律师网  作者:富顺律师 时间:2014-08-19

  按照工商行政管理部门的登记的要求,房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务,这种业务按照合同法的规定,应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人,购房人或售房人是委托人。所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。所谓媒介服务,是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会,而且斡旋于交易双方之间,从而促成双方的交易。

  所以中介公司的工作分两种:一种是为买卖双方提供房屋交易的信息,另一种是提供房屋交易的信息,并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  按照合同法居间合同的规定,中介公司从事的业务范围相当明确,但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同,并不向业主告知居间合同与代理合同的区别。而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解,要求签订委托代理合同,取得代理人身份。与委托人签订的合同也由由居间合同变成的委托代理合同,这时中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同,承担的法律后果也完全不同。

  代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。

  按照合同法的规定,代理人代理的后果应该由委托人即买方或卖方承担,因此后果应该由买方或卖方承担。本来购房人找中介公司的目的是享受其中介服务,提供信息或促成房屋买卖的交易,而非寻求代理服务,但很多中介公司在买方或卖不知不觉中将居间服务关系变成了委托代理关系,经常在合同条款中约定“甲方委托乙方”做某某事,既然合同约定委托了中介公司,那么委托人就要对中介公司与买方或卖方洽谈的买卖事宜承担责任。

  所以,笔者提示,买房人或卖房人在与中介公司签订合同时,一定要明确签订的是居间合同,而不是委托代理合同。这样的话,中介公司是从事居间业务的,要与买卖双方签订居间合同,如果从事委托代理业务需征得买方或卖方的同意。

  相关知识:

  居间合同的特征:

  根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。

  居间合同具有以下特征

  1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人是否与第三人订立合同,与居间人无关,居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。

  2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用,对合同没有实质的介入权。

  3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。

  按照工商行政管理部门的登记的要求,房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务,这种业务按照合同法的规定,应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人,购房人或售房人是委托人。所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。所谓媒介服务,是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会,而且斡旋于交易双方之间,从而促成双方的交易。

  所以中介公司的工作分两种:一种是为买卖双方提供房屋交易的信息,另一种是提供房屋交易的信息,并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  按照合同法居间合同的规定,中介公司从事的业务范围相当明确,但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同,并不向业主告知居间合同与代理合同的区别。而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解,要求签订委托代理合同,取得代理人身份。与委托人签订的合同也由由居间合同变成的委托代理合同,这时中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同,承担的法律后果也完全不同。

  代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。

  按照合同法的规定,代理人代理的后果应该由委托人即买方或卖方承担,因此后果应该由买方或卖方承担。本来购房人找中介公司的目的是享受其中介服务,提供信息或促成房屋买卖的交易,而非寻求代理服务,但很多中介公司在买方或卖不知不觉中将居间服务关系变成了委托代理关系,经常在合同条款中约定“甲方委托乙方”做某某事,既然合同约定委托了中介公司,那么委托人就要对中介公司与买方或卖方洽谈的买卖事宜承担责任。

  所以,笔者提示,买房人或卖房人在与中介公司签订合同时,一定要明确签订的是居间合同,而不是委托代理合同。这样的话,中介公司是从事居间业务的,要与买卖双方签订居间合同,如果从事委托代理业务需征得买方或卖方的同意。

  相关知识:

  居间合同的特征:

  根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。

  居间合同具有以下特征

  1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人是否与第三人订立合同,与居间人无关,居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。

  2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用,对合同没有实质的介入权。

  3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。

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